Тенденции и перспективы российского девелопмента в офисной недвижимости класса «А»
23 мая 2008 года в отеле «Мариотт Аврора» прошла конференция на тему классификаций офисных зданий и их градаций по классам «А», «В» и «С». В рамках конференции докладчиками была раскрыта система критериев, оценок и роли дизайна офисных зданий при их классификации. Анализ перспективных для России тенденций развития сектора коммерческой недвижимости в области строительства и эксплуатации офисных центров класса «А» с точки зрения современных европейских критериев «классности» зданий вызвал большой интерес. Мнение зарубежных коллег, основанное на огромном опыте и аналитике строительства и эксплуатации офисных зданий класса «А», управления ими, работы с арендаторами высшего уровня, несомненно, будут чрезвычайно важны для российских девелоперов и проектировщиков, ориентированных на этот сложный, но перспективный сектор коммерческой недвижимости.
Выступления участников конференции в целом можно было бы резюмировать в следующих основных тезисах:
1. Класс «А» офисного здания подразумевает профессионализм на всех без исключения стадиях проекта – начиная с анализа пригодности и расположения участка, организации строительства, архитектурной концепции, планировок, дизайна и заканчивая управлением и эксплуатацией здания, что в конечном итоге делает объект успешным, т.е. доходным.
2. Офисное здание, как и торговый центр, является объектом недвижимости, созданным, чтобы приносить максимальную прибыль в течение максимально долгого промежутка времени при минимальных затратах, в том числе операционных, в процессе эксплуатации. Поэтому решения, предлагаемые на этапе проектирования, должны предусматривать и такие факторы, как снижение эксплуатационных затрат, а также длительность экспозиции дизайнерских решений и используемых материалов. То есть здание должно быть долговечным и поэтому более ценным.
3. Офисные здания класса «А» – это определённый специфичный сегмент недвижимости, и характеристики здания, которому присваивается класс «А», должны соответствовать требованиям и параметрам, выдвигаемым потенциальными арендаторами, на которых данные площади в основном рассчитаны, и приемлемым для них. В России это представительства иностранных компаний и офисы крупного бизнеса, имеющие высочайшие требования к уровню комфортности, инженерных и дизайнерских решений здания и качеству его эксплуатации.
Другими словами, если Вы строите офисное здание класса «А», то оно должно полностью соответствовать этому классу по перечню общепринятых в Европе признаков. Если признаки не все – то это не класс «А», это класс ниже. В качестве примера представим себе некоего начинающего азиатского автопроизводителя, «слизавшего» дизайн с «Роллс-ройса» и продающего затем эту модель по цене того же «Роллс-ройса». В некоторых случаях на российском рынке так и происходит – зданию присваивают класс «А» по ряду только основных признаков, причём в большинстве случаев это делается по инициативе консультантов, которые затем продают и сдают площади в этих зданиях. Ситуация может измениться только с появлением достаточного количества «настоящего» «А»-класса, когда исчезнет дефицит площадей подобного уровня и появится конкуренция.
Безусловно, эти оценки имеют усреднённый характер и сектор российской коммерческой недвижимости нельзя рассматривать как единую систему, формирующуюся по одному принципу. К примеру, если производить сравнение структуры классификаций в Москве и Санкт-Петербурге, то видна существенная разница. Она обусловлена большой долей исторической застройки в Петербурге, в связи с чем большинство проектов представляют из себя не новое строительство, а реконструкцию с сохранением фасада, высот окон, несущих элементов и т.д. старого здания, что само по себе противоречит европейским представлениям о здании класса «А». Было отмечено, что в Петербурге всего около 4 000 кв.м. недвижимости определены как класс «А», соответствующий европейский критериям, а это для города с 4,5 млн. жителей является крайне низким показателем. Также было выражено сомнение в возможности изменения подобной тенденции.
В качестве одного из основных критериев, обязательных для реализации проекта «А»-класса, на конференции был назван профессионализм. Профессионализм в организации строительства, проектировании, дизайне, управлении и т.д. Что же конкретно подразумевается под этим словом в офисной недвижимости? Ответ – всё в комплексе. Блюдо высочайшего качества можно получить только из качественных ингредиентов – профессионализма всех участников проекта и высокого уровня составляющих частей.
Итак, о профессионализме в отношении организации строительства. Из доклада участников становится ясно, что главным критерием при строительстве здания за рубежом является соблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Своевременно построенное и сданное в эксплуатацию здание с первых же дней начинает приносить прибыль от арендных площадей, экономятся средства – ведь каждый лишний день стройки – это дополнительные траты. Поэтому организаторы строительства обязаны обеспечить такой режим работы и взаимодействия, чтобы объект был построен и сдан в установленные сроки.
Профессионализм в проектных решениях оборудования и инженерных систем означает работу и на сегодняшний день, и на перспективу. Невозможно предсказать, какие требования к зданию в плане инженерных коммуникаций будут предъявляться через 15–20 лет. Кроме того, среднестатистические помещения в зданиях класса «А» арендуются на 7–10 лет. Поэтому инженерные решения должны быть современными.
Сейчас вопрос энергосбережения и экологичности зданий поднимается всё чаще, но в России эта проблема будет актуальна лишь спустя некоторое время, когда придёт осознание того, что современные инженерные системы и решения позволяют существенно сокращать энергопотребление в процессе эксплуатации и экономить деньги инвесторов и владельцев здания, повышая его доходность. Вложения в современные инженерные системы на этапе проектирования и использование таких систем становится также дополнительным инструментом повышения привлекательности здания для арендаторов и, соответственно, повышения его ценности. Вопрос экологичности материалов, из которых строятся офисные здания, пока не является остро принципиальным по причине общего дефицита офисных площадей данного класса в России, но в перспективе тенденция экологичности будет актуальна и востребована.
Также в рамках обсужденя критериев качества и оценок была отмечена принципиальная фактическая разница между подходами европейских и российских девелоперов к строительству офисных зданий класса «А»: Приоритеты Европейских девелоперов при строительстве офисных зданий, по мнению зарубежных коллег, выстроились следующим образом: 1. – сроки, 2. – качество, 3. – бюджет. Причём сроки и качество – следствие профессиональной работы участников проекта. Но и бюджет – в первую очередь, его соблюдение, а не размер, – также признак профессиональной работы. В свою очередь, приоритетом Российских девелоперов при строительстве офисных зданий является: 1. – бюджет, 2. – сроки, 3. – качество. Бюджет соблюдается обычно за счёт экономии на материалах и рабочей силе, сроки – это ускорение процессов, часто в ущерб качеству и с нарушением технологий, качество же становится остаточным принципом, если остаётся время и средства, чего обычно не бывает.
Какие будут результаты по итоговому качеству объекта в случае, когда оно на последнем месте, потому что на первом находятся бюджет и сроки, – несложно догадаться. Для офисных зданий класса «В» и «С» такой подход и приоритеты, может, и приемлемы. Для класса «А», имеющего определённые качественные характеристики, – вряд ли. Поэтому офисные здания класса «А» на сегодняшний день в дефиците, их мало и увеличение их по количеству возможно только при соблюдении девелоперами условий, предъявляемых к этому типу зданий. А для этого требуется именно профессиональный подход и профессиональные участники проекта, а также понимание самими девелоперами и сути классификации «А», и требований потенциальных арендаторов к такой недвижимости.
Несомненно, для формирования по-настоящему профессиональной команды требуется тщательный отбор претендентов. Управляющий директор Sunbury Heights Group Марк Смит, рассказав об управлении процессом дизайн-проектирования и о критериях отбора претендентов на дизайн-проект, обратил внимание на основные характеристики, которыми должны обладать проектные организации-претенденты. Марк Смит достаточно чётко сформулировал требования к компаниям-претендентам на проектирование дизайна офисного здания, а именно: цена, репутация, мульти-поддержка (согласования и пр.), наличие офиса на месте, опыт и активность. Перечисленные качества претендентов практически являются частью квалификационного теста, по результатам которого оценивается надёжность компании и который служит механизмом снижения рисков в проекте. Именно поэтому в рамках обсуждения менеджмента строительных процессов и критериев подбора проектных организаций и был поднят вопрос о необходимости такого важного фактора оценки претендентов, как наличие внутри организации своей структуры менеджмента проектирования вообще и дизайн-проектов в частности. Марк Смит подтвердил, что в рамках девелоперского проекта со сжатыми сроками такая квалификация необходима, так как обеспечивает оперативное и гибкое взаимодействие участников проекта, а также позволяет прогнозировать и устранять многие вероятные его риски, в том числе риски выпуска некачественной проектной документации, использование которой может нанести девелоперу убытки – прямые и косвенные.
Таким образом, на сегодняшний день уже можно говорить о том, что в ближайшей перспективе девелоперам, ориентированным на строительство офисных зданий класса «А» или имеющим планы в перспективе освоить этот сектор коммерческой недвижимости, видимо, придётся поменять тот типичный подход к процессу проектирования и строительства, о котором говорилось выше. Также им придётся ориентироваться на иные приоритеты при строительстве зданий класса «А» для того, чтобы построенное здание действительно соответствовало заявленным характеристикам и было востребовано арендаторами. И начинать будет необходимо с создания высокопрофессиональной команды проектировщиков, управляющей строительством структуры, эксплуатационной компании, т.е. тех специалистов, которые смогут обеспечить своим профессионализмом и ответственностью создание, реализацию и дальнейшее жизнеобеспечение именно профессионального, качественного продукта – офисного здания класса «А», как действительно успешного объекта коммерческой недвижимости на протяжении многих лет его существования.
