Предложение на максимуме Если в течение января объем предложения квартир в аренду продолжал расти (по сравнению с ноябрем этот показатель увеличился к началу февраля примерно на 70%), то первые недели февраля дали понять: есть предел и для этой тенденции. А вот спрос, как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда", с начала года постепенно увеличивается. "Спрос на квартиры в январе 2010 года по сравнению с декабрем довольно значительно подрос (на 34,5%), при этом следует отметить, что наиболее сильное повышение спроса коснулось квартир в диапазоне от $750 до $1000 (42%) и квартир от $1000 до $3000 (54,9%)", – приводит свои данные эксперт.
Правда, в основном участники рынка не соглашаются с тем, что спрос с начала года сколько-нибудь существенно изменился. "Традиционно рост спроса, предложения и цены наблюдается в августе. Текущий год не стал исключением, в январе ситуация не менялась", – говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость".
"На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте, – приводит схожую точку зрения Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства "МИАН". "Нынешнюю ситуацию на рынке аренды относительно начала года можно охарактеризовать словом "стабилизация"", – считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни "Меркурий Сити".
Какая из версий отражает реальное положение дел? Скорее всего, истина где-то посередине: спрос вырос по сравнению с началом года, но вряд ли именно на 30-50%, озвученные выше. Не исключено, что эти цифры отражают существующее в действительности увеличение количества обращений в отдельно взятое риелторское агентство, но надо учитывать также, что число реальных сделок может быть ниже, а кроме того, в других агентствах статистика звонков может выглядеть совершенно иначе.
Что до аренды элитных квартир, то, как отмечает Марк Нелюбин, управляющий директор Century 21 Star Realty M, с начала года количество сделок по этому рынку и вовсе сократилось, поскольку многие компании были вынуждены сокращать число персонала.
"Так, одна из крупнейших нефтяных компаний за год сократила 200 работников, большинство из которых пользовались корпоративными квартирами. И таких компаний было много. Таким образом, на рынок вышло значительное количество хороших квартир. Цены, естественно, упали. Уменьшились и объемы сделок, поскольку другой антикризисной мерой крупных компаний стала замена иностранных специалистов на российских, соответственно, сократились и бюджеты на съемное жилье, и из средней категории оно сместилось в эконом, – рассказывает эксперт. – Однако никакой катастрофы на рынке аренды в Москве не произошло, и объем сделок по сравнению с предыдущими годами упал несущественно: прошла ротация специалистов, оформился спрос, и мы ожидаем оживления рынка к концу этого месяца".
Ставки предвещают стабилизацию всего рынка Согласно статистике, предоставленной аналитиками "Инновационной группы WinNER", арендные ставки на московские квартиры за 2 недели, прошедшие с последнего наблюдения, практически не изменились. Так, средняя цена "однушки" экономкласса сейчас находится на уровне 25 200 руб. в месяц – это на 0,83% меньше, чем в конце января. Двухкомнатные квартиры скорректировались в цене вниз на 0,7% – до уровня в 35 100 руб. в месяц. В целом, если учитывать корреляцию рынка аренды и рынка продаж вторичного жилья (последний следует за тенденциями аренды с опозданием в 3-4 месяца), то к лету стабилизация вторичного рынка в Москве будет уже очевидна всем.
Несколько иная ситуация в сегменте элитных арендных квартир. Здесь снижение оказалось чуть более существенным, составив проценты, а не доли процентов. Так, однокомнатные квартиры верхнего ценового сегмента предлагаются в аренду в среднем на 3% дешевле, чем в конце января, двухкомнатные – на 5,5% дешевле. Ставки на трехкомнатные квартиры в этом сегменте рынка остались практически без изменений (-0,3%), а на четырех- и пятикомнатные квартиры цена даже несколько выросла: на 1,7% и 2,3% соответственно.
"Рантье – владельцы квартир элитного и бизнес-классов – опустили цены [с начала кризиса] до 30%. Сегодня квартиры этих категорий имеются в достаточном количестве, спрос на них уменьшился, но не исчез. Удачно расположенная и оформленная под клиента квартира в элитном доме уйдет быстро даже за $20-25 тыс., – рассказывает Марк Нелюбин. – В бизнес-сегменте сегодня можно арендовать площадь ориентировочно от $3 до $5 тыс. против $3-7 тыс. до кризиса соответственно. Переоцененные или неудачно расположенные квартиры могут дожидаться своего арендатора по много месяцев".
"Отличие 2010 (и 2009) года – два года назад спрос в сегменте бизнес-класса примерно равнялся предложению, а с началом кризиса объем вакантных дорогих квартир лишь увеличивается", – подчеркивает Галина Фабрицкая.
Предложение перестало расти По данным "Инновационной группы WinNER", за 2 недели, которые прошли с начала февраля, количество предлагаемых в аренду квартир – как в демократичном, так и в верхнем ценовом сегменте – сократилось впервые за несколько месяцев. В среднем по рынку объем предложения уменьшился на 15%. Главный вопрос, который возникает в связи с этим фактом в сочетании со стабилизацией ставок: достиг ли рынок своего максимума по пустующим арендным квартирам или это временная тенденция, а то и неожиданное проявление "волатильности"?
"В принципе, объем предложения на рынке аренды радикально измениться в обозримом будущем не должен. Если разве за счет крупных проектов новостроек, таких как Марфино, где квартиры будут сдавать внаем, но это дело не одного месяца, – рассуждает Галина Фабрицкая. – С начала кризиса сильнее всего предложение увеличилось в сегменте бизнес-класса из-за роста количества невостребованных квартир. В экономклассе предложение примерно равно спросу. В целом можно сказать, что в 2008 и 2009 годах количество обращений от желающих сдать жилье превышало количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. При этом максимальный разрыв пришелся на весну-лето прошедшего года".
По оценке Марка Нелюбина, сегодня емкость рынка аренды в Москве составляет примерно 150-160 тыс. квартир. В 2008 году эта цифра составляла 120 тыс. квартир. "Число квартир несколько выросло в последний год за счет выхода на рынок освободившихся квартир из среднего сегмента, – говорит эксперт. – Динамика роста или падения ставок аренды целиком и полностью будет зависеть от экономической ситуации в стране: если бизнес снова пойдет в гору, компании начнут набирать персонал, то ставки аренды будут расти и количество сдаваемых квартир уменьшится".
По прогнозам Ирины Стрижовой, объем предложения как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе все-таки продолжит расти. Это связано, по мнению эксперта, с двумя факторами:
- Рынок аренды постоянно пополняется квартирами, полученными в наследство. Человек, уже имеющий собственность, получая жилье по наследству, скорее всего, будет сдавать его в аренду. Не секрет, что население нашей страны стареет, продолжительность жизни уменьшается. Поэтому доля таких квартир на рынке довольно велика.
- Активно достраиваются квартиры, купленные ранее в инвестиционных целях. Продать их сейчас с прибылью невозможно, поэтому в ожидании роста цен на жилье люди предпочтут сдавать их, получая таким образом хоть и небольшой, но стабильный доход.
Таким образом, если тенденция к уменьшению предложения продолжится, то можно с уверенностью говорить о стабилизации рынка. Если же количество предложений в марте увеличится, то стоит ожидать дальнейшего падения ставок.
