Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что перевод из одной категории недвижимости в другую у нас в городе происходит не благодаря, а вопреки сложившейся ситуации. Трудности этого процесса обсудили специалисты на круглом столе, организованном газетой «Строительный еженедельник» в мае этого года. Restate публикует наиболее интересные моменты из выступлений участников.
Все знают, каковы арендные ставки в основных «торговых коридорах» города. При этом в таких местах как Невский, Загородный проспект, Большой проспект Петроградской стороны, потребность в коммерческих помещениях не становится меньше.
Аналитики утверждают, что спрос значительно превышает предложение на 50% процентов. В свою очередь это порождает рост цен продаж, рост арендных ставок. Так как радикально новой застройки в центре не возникает, предложение в готовых и еще формирующихся торговых зонах создается за счет перевода коммерческих помещении из жилого в нежилой фонд. Хотя ресурсы для перевода жилой недвижимости в категорию нежилой в Санкт-Петербурге достаточно большие, далеко не все они могут быть эффективно использованы. И дело даже не в дряхлости старого фонда, причина скорее в особенностях покупательского поведения, в стереотипах предпринимателей и их клиентов.
Изменить направление движения
Сергей Федоров, руководитель отдела развития ООО «Praktis», считает, что здесь петербуржцам нужно менять угол зрения: «Мы все понимаем, что инвесторов привлекают те фасадные линии, которые у нас уже очень хорошо освоены в основных торговых коридорах и торговых зонах. На Западе существует такой специфический момент, как движение вглубь. Во вторых, третьих дворах ритейл начинает развиваться - в частности, за счет благоустройства, создания проходов, дополнительного освещения. У нас же в городе идет сразу несколько программ без всякой связи друг с другом: расселение коммуналок, благоустройство дворов, развитие торговых зон. Хотелось бы, чтобы эти программы были увязаны друг с другом и подталкивали street-ритейл развиваться не только на фасадных линиях, а во вторых-третьих дворах – пусть будет синергетический эффект от всех программ. Это влечет за собой не только увеличение полезных торговых площадей и улучшение криминальной обстановки. Это повышает ликвидность жилья в этих домах, где на первых этажах есть торговые помещения. Отчасти решается и проблема парковок».
Интересно, что при таком подходе малому бизнесу уже не мешает крупный ритейл. Формируется обособленная, внутренняя торговая зона, где могут действовать только маленькие компании. «Малый девелопмент должен идти вглубь, за фасадные линии. А большой девелопмент меняет инвестиционную привлекательность больших территорий, создает новые зоны, формирует новые потоки, - объясняет Сергей Федоров. –«Где активизируются процессы перевода из жилого в нежилой фонд? Конечно, в районе метро и новых торговых центров. Получается, что новые торговые центры позволяют жить и street -ритейлу».
Ускорить прохождение бюрократических барьеров
Надо ли говорить, что для девелоперов одна из важных составляющих успешной сделки по переводу из жилого фонда в нежилой – именно скорость. Играет большую роль вопрос стоимости денег. Рынок недвижимости, растет стоимость денег у инвесторов вследствие мирового экономического кризиса. В результате вопрос сроков перевода из жилого в нежилой фонд становится критичным в части экономической целесообразности для инвестора. По оценке Сергея Федорова, год проволочек дает удорожание всего процесса в полтора-два раза. Замедляют работу, главным образом, бюрократические барьеры, которые образуются как благодаря законодательству, так и сами собой, «впридачу».
Даниил Селедчик, директор юридического департамента ЗАО «УКСХ «Эталон-ЛенСпецСМУ» Ленспецсму, видит на пути перевода недвижимости из статуса некоммерческой в коммерческую столько проблем, что с его точки зрения, лучше строить новые помещения. «В соответствии с Жилищным кодексом переводить здание в нежилой фонд, значит обязательно организовывать отдельный вход», - объясняет Даниил Селедчик. – «А это затрагивает все здание, а его стены принадлежат всем сособственникам. Следовательно, надо получать их общее согласие. Перспективы нелучшие, это осложняет перевод в жилой недвижимости в нежилую. Это оправдано только в старых районах. В более отдаленных более оправдано строительство новых зданий под коммерческие цели. Перевод – это все-таки вторичная проблема, призванная снизить остроту нехватки помещений. Хотя строительство тоже осложняется рядом фактором. Например, развитие ипотеки коммерческих помещений у нас находится в плачевном состоянии». Проблема не только в том, чтобы добиться согласия на организацию, скажем, обувной мастерской на первом этаже со всех сособственников здания. Нормы часто сформулированы так, что перевод становится практически невозможен. Кроме строительных, санитарных требований есть еще, например, требования по сохранению памятников культуры. Согласие Комитета по охране памятников дается с еще большим трудом, чем согласие сособственников (которых, кстати, может быть и больше тысячи).
К процессу создания сложностей подключаются и другие структуры. Сергей Подлевских, генеральный директор Центра юридических услуг ООО «АВЕНТИН-недвижимость» подсчитал, сколько дверей нужно пройти риэлторам в рамках одной сделки:
«При переводе из жилого в нежилой фонд нужно получить 18 согласований в 18 инстанциях. Потом там нужно еще получить дополнительные 2-3 согласования по подтверждению предыдущих согласований. При КГА существует коммерческая организация, которая изготовляет эти проекты и согласовывает их без проблем. У других компаний возникают нюансы, по которым согласования не добиться 3 месяца минимум. Мы клиентам говорим – 3 месяца на КГА отдайте и забудьте! А пожарники? Признаться, я не нашел нормативных актов, в которых бы требовалось от пожарных согласования при переводе из жилого в нежилой фонд, но мы должны с ними согласовывать. Есть еще совместные идеи разных служб. Например, онажды от нас требовали выложить мостовую плиткой вдоль всего фасада здания. Такова была мысль районной администрации и Комитета по благоустройству. Денег не хватает, вот перевели проблему на нашего клиента. Хорошо, что впоследствии обошлось малой кровью: плиткой мостили только 30 метров по части фасада». Даже ГИБДД может «примазаться» к процессу и потребовать оборудовать парковку возле помещения. Случались курьезы, когда вокруг салона красоты просили оборудовать парковочные места по количеству парикмахеров.
Городские программы как повод к сотрудничеству
До сих пор возникало впечатление, что перевод из жилого фонда в нежилой нужен только клиентам, а городу это нисколько не интересно. Но с объявлением программы по расселению коммунальных квартир ситуация несколько меняется. Теперь городская администрация заинтересована в превращении коммуналок в офисы и магазины, причем речь может идти не только о первых этажах.
Ирина Романова, руководитель проекта по расселению коммунальных квартир компании «Петербургская Недвижимость» рассказывает что спрос на квартиры на первых этажах вблизи станций метро очень высокий: «Такая квартира продается быстро, стоит в листинге всего 2-3 недели. Но неожиданно поднялся спрос и на квартиры на вторых этажах. Квартиры над магазинами нужны под офисы, и таких звонков очень много». Казалось бы, есть все причины, чтобы теперь риэлторам и городским службам работать в связке. Однако для этого нужно слишком многое изменить. Павел Созинов, председатель Комитета по работе с городскими жилищными программами АРСП сетует на неразбериху в законодательстве. «В Жилищном кодексе сказано, что стены принадлежат всем собственникам, но нигде не сказано четко, кто принимает решение, можно ли их менять, - рассказывает Павел Созинов. – «Кто решает вопрос о конструктивных элементах здания, о возможностях перепланировки? Разные субъекты федерации принимают свои собственные решения. Где-то это общее собрание собственников жилья, а в Санкт-Петербурге ситуация иная. Компетенция этого собрания собственников поставлена под вопрос. В 2005 году принято решение, что этим будут заниматься районные администрации. Это приводит к тому, что в каждом районе принимается своя собственная документация по этому вопросу. Количество документов, требуемое в каждом районе, разнится и совершенно не привязано к Жилищному кодексу. Странно было бы говорить о перепланировках в крупных строительных объектах, когда требуется зачастую только пристроить к окну лестницу, сделать вход. И в Петербурге эта ситуация, помноженная на произвол районных чиновников, привела к определенному коллапсу.
Мы провели мониторинг силами Ассоциации риэлторов, и к сожалению, ни одно из учреждений не смогло нам дать те цифры, на которые мы могли бы опереться. Нет ни одной организации (ни ГУИОН, ни ГБР), которая бы четко сказала, сколько помещений переводится или находится в стадии перевода из жилого фонда в нежилой. На сегодня мы создали совместно с Жилищным комитетом рабочую группу, ее силами делаем запросы в районы, чтобы получить данные на местах. Даже если взять из открытых источников заявленные 1750 квартир, помножить на стоимость квадратного метра, получится 250 млн долларов – такой оборот объемов перевода из жилого в нежилой».
Павел Созинов рассказал о том, что Ассоциацией риэлторов подготовлены предложения по изменению текущей обстановки в лучшую сторону. Совместная работа уже началась. База Горжилобмена с данными по коммунальным квартирам, подлежащим расселению, теперь передается Ассоциации риэлторов для работы над поиском вариантов. Риэлторами проводится мониторинг, и каждая компания выбирает, какие объекты она берет себе для дальнейшей работы. Возможно, что это будет началом выработки некой общей стратегии всех заинтересованных сторон по переводу некоммерческой недвижимости в разряд коммерческой.
Елена Горелкина, Restate.ru
Источник: http://Restate.ru |
