Офисы и склады в Москве строятся ускоренными темпами, но... продолжают неуклонно дорожать. Столичным предпринимателям по-прежнему остро не хватает качественных, комфортных и доступных помещений.
Меньше и дороже Ставки аренды на офисы в переой половине 2008 года увеличивались практически равномерно, сообщается в аналитическом обзоре компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», Самое серьезной подорожание продемонстрировали бизнесцентры высочайшего уровня (17%). Комплексы класса В выросли в цене на 10%, а стоимость аренды в административных зданиях класса С поднялась всего на 4%.
Впрочем, по сравнению с 2007 годом, когда арендные ставки на качественные офисные помещения взлетели, по разным данным, на 40—60%: показатели нынешнего года не так впечатляют. Прошлый год вообще оказался рекордсменом роста (на фоне затишья и стагнации на рынке жилья), тогда как ранее повышение стоимости аренды в офисном сегменте не выходило за пределы 15—20% 8 год.
Наиболее востребованными по-прежнему остаются помещения в Центральном округе. Дефицит и ажиотаж подогревается запретом правительства города на строительство в ЦАО новых деловых зданий. В результате с октября 2007-го (момента введений запрета) арендные ставки на офисы класса А в округе выросли, по данным компании GVA Sawyer, на 25—35%. Сегодня средний платеж за такое помещение превышает $2,3 тыс. за кв. м в год. Чуть меньше (на 20—25%) подорожали офисы класса В. Средняя ставка составила $1,7 тыс. в сегменте 8+ и $1,1 тыс за В– (разумеется, за квадратный метр в год). Объекты за Садовым кольцом в зависимости от расположения и класса стоят на 20—50% дешевле.
Самыми популярными, по данным «МИЭЛЬ», остаются небольшие помещения до 250 кв м. Подобный вариант ищут более 60% клиентов. Дефицит качественных офисов в Москве подтверждается очень небольшой долей вакантных площадей; всего 2,9% в классе А и 8,1% а классе В– При этом наметилась тенденция к увеличению сроков аренды до 7—10 лет, особенно в дорогом сегменте. Очевидно, таким образом съемщики пытаются застраховать себя от дальнейшего увеличения ставок.
Параллельно со стоимостью аренды повышались и цены продаж. Всего за I полугодие квадратный метр класса А подорожал на 17% — до $9—11 тыс. Для класса В прирост составил 8%, для С — 14%, При этом, как сообщают аналитики в «МИЭЛЬ», в бизнес-сегменте спрос сместился с больших помещений {более 1,5 тыс. кв. м) на средние (250—500 кв. м), что вполне логично в условиях постоянного роста цен.
Последствия потепления Между тем в Москве появляются все новые деловые центры. К середине лета введено в эксплуатацию 476 тыс. кв. м качественных площадей, а всего на 2008 год запланировано к вводу s четыре раза больше — около 1,9 млн кв м. Это около четверти от всех имеющихся в городе офисов класса А и В (7,935 млн кв, м на конец 2007 года). Часть новых помещений — реконструированные объекты уровня В+ и В–. В качестве примеров можно назвать «Сатурн» (здание завода «Сатурн»}, «Туполев Плаза» (вторая очередь), Yausa Plaza (вторая очередь), «Новоостаповский» и другие.
Что касается новостроек высшего сегмента, знаковым событием стал ввод в эксплуатацию башни «Запад» комплекса «Федерация», строящегося на территории ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, вовсю идет «раздача» офисов в 60-этажном небоскребе Imperia Tower» который будет возведен на территории ММДЦ только к концу 2009 года, сообщает realto.ru, Под бизнес-помещения здесь отведены первые 30 этажей (98 тыс. А), минимальная сдаваемая площадь — 650 кв. м. Это будет один из самых дорогих деловых центров столицы: ставки — от 940 до 1,6 тыс. евро за кв. м в год без НДС, наименьший бюджет для арендаторов — более 100 тыс. евро в месяц, то есть около 3,7 млн руб. (Впрочем, это все же не максимум: самые роскошные офисные метры в Москве сдаются за $3—3,5 тыс. в год.)
Арендные ставки в новом бизнес-центре East Gate на пересечении Щелковского шоссе и МКАД начинается от 10,5 тыс. руб. При этом можно снять совсем скромное помещение — от 50 кв. м. То есть минимальный бюджет дли арендатора — 43,75 тыс руб., или около $1Г8 тыс. в месяц. Из других предложений стоит отметить офисный центр «Соколиная гора» в Семеновском переулке — 33-этажную башню класса А общей площадью 34,6 тыс. кв. в, Тут можно снять офисный блок от 500 кв. м по относительно, приемлемой цене в $0,95 тыс. за метр.
Одной из значимых тенденций офисного рынка Москвы стал быстрый приток иностранного капитала, Доли зарубежных девелоперов на рынке почти достигла 50%, причем география инвестиций весьма обширна. Всего, по данным компании Jones lang LaSaile, в первом полугодии 2008 года организации из 11 стран вложили в российские офисные активы более $4,4 млрд. Такая бурная активность связана с относительно высокой доходностью российских и е первую очередь московских бизнесцентров; $% по итогам II квартала 2008 года, Это в полтора раза выше среднеевропейских показателей (5,05%).
Еще один немаловажный фактор — качественное улучшение инвестиционного климата в России. «Рынок офисной недвижимости становится все более зрелым и цивилизованным, — Считает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", — изменения происходят постепенно, прогнозируемыми темпами, что, несомненно, привлекает внимание к данному сегменту.
Обладатель желтой майки Динамика складского рынка Подмосковья в первой половине года приблизительно повторяла офисную динамику: активное строительство и медленное» равномерное повышение цен. Средний прирост арендных ставок на помещения уровня А и В, по данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», составил 8,9%. В настоящее время годовая стоимость аренды «квадрата» высшего класса в области составляет $140—160, а в столице — $250—300, Аренда В-объектов обходится немного дешевле: $130—140 и $220—250 за кв. м в год соответственно. Цены продажи незначительно увеличились и достигли $1,6—2 тыс. за кв. м (класс А) и $1,25—1,6 тыс. (класс В).
Спрос на качественные складские комплексы пока ощутимо превышает предложение, большинство договоров аренды заключаются заблаговременно, на стадии строительства логистического центра. Kак следствие — очень низкий процент вакантных площадей; 1,5% в классе А и 3% в классе В, При этом спрос одинаково высок по всем направлениям, сообщают в «МИЭЛЬ». Небольшое преимущество демонстрируют Южный и Юго-Восточный округа и соответствующие трассы, однако каких-то явных территориальных предпочтений у потребителей не наблюдается.
За первое полугодие 2008 года введено в эксплуатацию несколько качественных складских комплексов: «Истра» (более 50 тыс кв.м, 41-й км Новорижского шоссе), «Покров» (65 тыс. кв. м, 15-й км Симферопольского шоссе), часть третьей очереди логистического парка «Северное Домодедово» £85 тыс. т.м, г Домодедово) и др. Кроме того, на международной выставке недвижимости MIPIM—2008 правительство Московской области объявило, что к 2010 году в регионе будет возведем но более 30 новых комплексов общей площадью 9,2 млн кв. м. Среди основных направлений строительства — участки вдоль ЦКАД. По мнению экспертов, наиболее интересные районы этой территории — Подольский, Домодедовский и Наро-Фоминский.
