Особенностями сегодняшнего рынка аренды офисных помещений являются: во-первых, нехватка помещений класса А; во-вторых, нехватка больших площадей (от 10 000 кв. метров) — вследствие чего договоры аренды все чаще заключаются на этапе строительства; в-третьих, для коммерческой недвижимости характерны долгосрочные отношения — от 3 лет.
«Что касается организации самого пространства, то все большее распространение получает технология open space, благодаря которой на определенной площади можно разместить большое количество сотрудников, — говорит Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Другая тенденция, правда, характерная для помещений высокого класса, — это прокладка коммуникаций внутри фальшь-полов, благодаря чему сотрудники могут работать из любой точки офиса, не будучи привязаны к телефонной или электрической розетке».
При выборе офиса необходимо исходить из потребностей компании, то есть из того, чем этот офис будет являться: call-центром, «продажами», back-офисом — словом, должно ли подыскиваемое помещение быть «клиентским» или предназначаться для выполнения технических задач. Это влияет на местоположение, класс зданий. Представительские офисы (front-office), в которых сидят топ-менеджеры и клиентские отделы, располагаются в помещениях высокого класса, в центре города. В случае с back-офисом (вспомогательным) нет необходимости арендовывать дорогостоящее помещение.
Как строить свою работу с риэлтором (советы Дениса Габы) 1. Переезд — это два пожара. — Чем меньше времени у компании на переезд, тем сложнее риэлтору подобрать оптимальный вариант. Желательно начинать поиск помещения за полгода. Важно понимать, что при неудачном переезде можно потерять до 30% персонала, но это решаемые проблемы. Если офис арендуется далеко от метро, всегда можно пустить корпоративный транспорт.
2. Большие помещения, как правило, редко бывают готовыми к въезду (уровень развития коммуникаций, планировка и т д. не соответствуют потребностям клиента), поэтому достаточно редко сразу заключается договор аренды — для начала заключается предварительный договор. Основная задача на этом этапе — проработка разграничения полномочий. Если требуется ремонт или другие капиталоемкие улучшения, нужно оговорить, кто будет нести расходы по их выполнению. Если арендатору предстоит решить это самостоятельно, то можно договориться с арендодателем об определенной скидке на несколько лет.
3. Если вы никогда раньше не обращались к услугам риэлтора для поиска офиса и не представляете, как его выбирать, — в любом случае, придется потратить время на изучение рынка: цены и аналитику. Начинать нужно с составления своего шорт-листа агентств и предварительных встреч с их представителями. На предварительной встрече можно понять, насколько человек владеет рынком и насколько готов к работе.
4. Когда агент определен, клиент и риэлтор вместе составляют техническое задание, которое описывает требования к объекту. Техническое задание будет являться неотъемлемой частью договора аренды. После этого агент, предлагает, условно говоря, 15 объектов, из которых клиент составляет свой список, на которые уже выезжает с риэлтором. Один из показателей профессионализма риэлтора — он никогда не повезет клиента на объект, который сам видит впервые. За один выезд я советую смотреть не более 2 объектов, иначе глаз «замыливается».
5. Очень часто агентства предлагают на подписание клиентам типовые договоры на оказание риэлторских услуг. Стоит иметь дело лишь с теми агентствами, которые предлагают заключить эксклюзивный договор. В этом договоре, в частности, следует предусмотреть, что агент должен начать работу и предложить свой список подходящих объектов в течение первых двух недель. В противном случае нужно оговорить возможность досрочного расторжения договора без штрафных санкций. Клиент иногда «блокирует» объект, заключая с владельцем предварительный договор, внеся аванс. В нем он ставит условие о том, что планирует арендовать помещение при условии, что в течение определенного срока, который он берет на анализ права собственности, не будет найдено никаких непреодолимых препятствий к заключению договора. Если же такие условия обнаружатся, то аванс возвращается.
