Разговор о конкретном сегменте рынка коммерческой недвижимости логичнее всего начать с анализа его основных показателей. Что касается торговой недвижимости, объем нового предложения в этом году оказался ниже, чем в 2005, и составил, по данным аналитиков NAI Global, менее 300 тыс. кв. м.
Общий же объем предложения торговых площадей всех типов оценивается на сегодня в размере 8,1–8,5 млн кв. м, причем, как подчеркивает заместитель директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Элина Занина, только 1,9 млн из них относятся к сегменту профессиональных торговых центров. «Объем сегмента „торговые комплексы“ может быть оценен в 2,4 млн кв. м. Торговая площадь сегмента автономных магазинов (street retail), встроенно-пристроенных помещений, расположенных во всех районах города, составляет 2,8 млн кв. м, – рассказывает Занина. – Обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла до 540–550 кв. м на 1000 жителей».
Что касается вакантных площадей в ТЦ, то в среднем по Москве их уровень не превышает 8–10%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев: «Данный показатель возрастает в отдаленных от центра объектах, расположенных в периферийных районах Москвы, а также в неконцептуальных ТЦ. Низкие показатели уровня вакантных площадей наблюдаются в объектах торговой недвижимости, расположенных в центре Москвы на ключевых магистралях – Тверской, Садовом кольце, Арбате». Надо сказать, что, если речь заходит о современных торговых центрах, уровень свободных площадей здесь намного ниже среднего по городу (от 2% до 4% по данным «МИЭЛЬ»). В то же время в неудачных проектах доля пустующих площадей может достигать и 20%.
В целом неудовлетворенный спрос на торговые площади в столице оценивается на уровне порядка 30%. «При этом на существующий разрыв оказало влияние некоторое снижение объемов нового предложения, – рассказывает Журавлев. – В связи с дальнейшей дифференциацией торговых центров по уровню арендных ставок в зависимости от успешности проекта, наблюдается ситуация нехватки торговых помещений, соответствующих оптимальному соотношению цена-качество».
Цены: рост в норме
Низкий уровень вакантных площадей и меньший по сравнению с 2005 годом объем ввода новых площадей никак не предполагают снижения арендных ставок. «Разброс цен на аренду помещений в торговых центрах Москвы находится в рамках от $150 до $4500 за кв. м в год, при этом основную часть предложения составляют площади в ценовой категории от $500 до $1000 за кв. м в год», – рассказывает Владимир Журавлев. Впрочем, если сравнивать 2006 год с 2005-м, можно сделать вывод, что в целом уровень арендных ставок изменился незначительно.
Так, по данным аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средняя арендная ставка в московском ТЦ для ЦАО составляет сегодня $1946 за кв. м в год (для сравнения: в 2005 году – $1215), усредненная для остальных столичных округов – $998 ($915 в 2005 году).
Средняя цена на торговую недвижимость выросла, по данным «МИЭЛЬ», более чем на 19%, достигнув диапазона $3500–3700 за кв. м. «В наибольшей степени выросли цены на площади автономных магазинов (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов, – рассказывает Элина Занина. – Их средняя цена выросла на 32,4% и достигла диапазона $3800–4000 за кв. м». Что характерно, отношение цены продажи к размеру арендной ставки в текущем году изменилось. Как рассказала в ходе саммита «Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году» директор по развитию ROSS Group Елена Флоринская, от традиционного 1:5 или 1:10 это соотношение меняется сейчас в сторону 1:15 (цена продажи кв. м к годовой ставке аренды "квадрата«).
Закономерности
Заметной тенденцией рынка торговых площадей (да и всего рынка коммерческой недвижимости) в текущем году можно назвать децентрализацию застройки и, как следствие, развитие ранее мало освоенных районов (в частности, ВАО и ЮВАО), а также увеличение площадей новых ТЦ. «Так, выход новых ТЦ на окраины Москвы и за МКАД обусловил некоторые изменения в структуре предложения: если ранее ТЦ более 50 тыс. кв. м был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2–3 года, многие превышают этот размер», – рассказывает Владимир Журавлев. В частности, в первом полугодии 2006 года наблюдалось увеличение предложения ТЦ в восточной части Москвы.
Кроме того, для торгового рынка 2006 года характерен рост спроса на автономные магазины (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов. «По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на автономные магазины составляет не менее 1,5 млн кв. м при объемах строительства, не превышающих 100–120 тыс. кв. м в год, – приводит свои данные Элина Занина. – При растущем спросе количество предложений торговых площадей на продажу снизилось на 35–45%». Елена Флоринская отмечает в качестве тренда дальнейшую специализацию ТЦ.
Уходим из центра
И, без преувеличения, главной тенденцией года можно назвать смещение интереса девелоперов торговой недвижимости в регионы. Несмотря на первичное насыщение регионального рынка (как отмечает Елена Флоринская, сегодня во всех крупных российских городах уже действуют 1—2 ТЦ-"пионера«), развернуться девелоперам по-прежнему есть где. Несмотря даже на то, что строительство в регионах обходится девелоперу отнюдь не в разы дешевле, чем в столице. «Не стоит забывать о том, что застройщику нужно будет позаботиться о сетях: с электричеством, водопроводом, теплом в регионах дело обстоит намного хуже, чем в Москве. Кроме того, приходится больше платить строителям: на местах не всегда можно найти профессионалов нужного уровня, а для того, чтобы нанять людей, работающих в Москве, нужны соответствующие средства», – поясняет генеральный директор компании RIGroup Андрей Халтурин.
«Набравший высокий темп рост благосостояния в последние несколько лет коснулся не только жителей двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах, – поясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. – Количество городов, привлекших внимание девелоперов, исчисляется несколькими десятками». Как западные, так и столичные и местные сети в настоящее время активно осваивают региональный рынок, причем, как правило, с заниженным ожиданием (не рассчитывая на быструю окупаемость), руководствуясь единственной целью – захватить определенные рынки и спокойно ждать, когда придет время получать высокую прибыль.
Что и требовалось доказать
В целом, эксперты не прогнозируют в будущем году никаких революционных изменений на рынке торговых площадей. «В целом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут в следующий год с перспективой к дальнейшему расширению, – прогнозирует Владимир Журавлев. – В частности, общая для коммерческого рынка недвижимости тенденция децентрализации проявит себя и в торговом сегменте в 2007 году, в связи с чем ожидается рост объема заявленных проектов в ближнем Подмосковье». Кроме того, стоит ожидать увеличения объемов реконцепции существующих ТЦ (в русле растущих требований потребителей, быстро осваивающих новые форматы).
«Можно сказать, что никаких резких скачков на рынке не предвидится. Но нельзя сбрасывать со счетов приближающиеся выборы. Политические факторы могут стать причиной перераспределения собственности, поэтому многие игроки занимают выжидательную позицию, – считает Элина Занина. – Экономическое развитие нашей страны во многом зависит от действий власти. Поэтому скажем так: мы надеемся, что политика не помешает развитию экономики».
