Склады в столичном регионе продолжают строиться, правда, более скромными темпами
Прошлый год выдался неспокойным для владельцев складских помещений, расположенных в столичном регионе. По данным компании Praedium, на начало 2007 года к вводу в эксплуатацию было заявлено около 1,5 млн. кв.м. "Москва жила в ожидании: если бы все заявленные проекты вышли на рынок, то предложение превысило бы спрос, а следовательно, стоило ожидать падения арендных ставок",— объясняет заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. Однако чуда не произошло. В Москве и Московской области в прошлом году, по данным Praedium, было введено лишь 800 тыс. кв.м. складских помещений. Экспертов такая арифметика не удивила. Как правило, делится Петр Зарицкий, строится не больше 70% от заявленных проектов. Ожидаемого падения тоже не произошло. "Рынок достаточно быстро абсорбировал новые проекты,— говорит он.— В результате цены не упали, а, наоборот, выросли".
Один из основных индикаторов насыщения рынка — уровень свободных площадей. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егора Дорофеева, сегодня в столице он составляет 1-2%. "Правда, пока это происходит не потому, что на какие-то площади нет спроса, а из-за различных технических, юридических тонкостей,— объясняет он.— К примеру, где-то была подписана сделка, но арендатор не предоставил гарантии в оговоренные сроки, в результате он теряет площади, и они снова выходят на рынок. Но вакантными они останутся всего на несколько дней. Для сбалансированного рынка уровень свободных площадей должен составлять 5-6%".
Склады в столице продолжают строиться, правда, более скромными темпами. Согласно прогнозам, опубликованным в начале года, вспоминает руководитель отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Роберт Обри, на столичном рынке должно было появиться 1,5 млн. кв. м новых площадей. "Сейчас мы говорим, что эта цифра составит порядка 500 тыс. кв. м, но, скорее всего, построят только половину от этого объема",— продолжает он. Если все заявленные в начале года проекты реализуются, рассуждает консультант департамента складской недвижимости DTZ Анна Верещагина, то рынок складов в Москве будет близок к насыщению. "Правда, это маловероятно",— добавляет она. А вот рынок северной столицы, по ее мнению, уже переоценен. Сегодня в Петербурге около 6 млн. кв. м, правда, по данным компании Knight Frank St. Petersburg, на качественные склады класса А и В приходится всего 600 тыс. кв. м. Еще около 90 проектов общей площадью 3 млн кв. м. находится в стадии разработки или строительства.
"Во всех регионах, кроме Петербурга и Москвы, ощущается острый дефицит складских помещений",— говорит Анна Верещагина. "В абсолютном выражении склады по-прежнему в дефиците: в среднем по России на человека приходится не более 0,5 кв. м",— делится руководитель отдела маркетинга компании "Евразия Логистик" Николай Дицман.
"На данный момент логистика в нашей стране централизована, основные грузопотоки идут через Москву и Санкт-Петербург",— объясняет сложившуюся ситуацию партнер Knight Frank Роман Бурцев. И поскольку рентабельность автоперевозок ограничивается 3 тыс. км, продолжает он, у ритейлеров нет прямой необходимости арендовать складские площади в близлежащих районах. "Дистрибуция от 700-800 км уже неэффективна",— не согласен с ним Николай Дицман. Правда, прогнозировать региональный спрос на складские помещения в нашей стране непросто. "На Западе существуют определенные стандарты, которые, к сожалению, неприменимы в России,— сетует Роберт Обри.— Даже на таком рынке, как Москва, с самой продвинутой логистикой можно наблюдать отсутствие товаров в складских помещениях: на Западе такой сценарий неприемлем".
Европейские нормы, такие, как развитие ритейла или количество населения в регионе, в нашей стране не работают. "Склады — это один из элементов цепочки товародвижения,— рассуждает Егор Дорофеев.— Поэтому понятно, что если есть потребление товара, то по логике нужно как-то обеспечить наличие этих товаров". По словам Николая Дицмана, розничная торговля — основной драйвер спроса на склады — ежегодно прибавляет 15-20%, а предложение только в Москве растет сопоставимыми темпами, а в регионах — гораздо медленнее. "Мы рассматривали, насколько коррелирует развитие ритейла и складов, но не увидели две параллельные ситуации",— замечает Егор Дорофеев. В частности, по словам Романа Бурцева, в Казани, несмотря на огромное количество торговых площадей, наблюдается переизбыток предложения складов класса А. "Местные компании не могут позволить себе арендовать качественные складские помещения по ставкам, близким к московским, в результате помещения с высокими арендными ставками стоят незаполненные",— объясняет он.
Высокая стоимость аренды в регионах, по мнению экспертов, объясняется себестоимостью строительства, которая близка к московской, а то и превышает ее. "В прошлом году цены на ряд стройматериалов выросли на 40%, выросла стоимость услуг подрядных организаций, наблюдается дефицит бетона и металлоконструкций,— говорит гендиректор ГК "Авалон" Алексей Гуща.— У многих из нас еще остается неверное представление, что в регионах строительство обходится дешевле, чем в Москве. За Уралом, например, сейчас, материалы уже дороже, в Новосибирске себестоимость строительства также превышает московскую".
Еще один немаловажный фактор для прогнозирования развития складской недвижимости в том или ином регионе — количество населения. Согласно сложившейся в Европе практике, на 1000 человек должно быть построено от 600 до 2000 кв. м складских площадей. Но Россия — централизованная страна, и здесь другие правила игры. По словам Роберта Обри, каких-то определенных критериев для выбора того или иного региона сегодня вообще не существует. "Компании вынуждены планировать каналы своих поставок, принимая во внимание существующие предложения на рынке складских помещений или с учетом реалистичного выхода на рынок новых площадей",— объясняет эксперт. По его словам, сегодня внимание фокусируется на таких логистических узлах в регионах, как Москва и Санкт-Петербург, обслуживающих европейскую часть России, Ростов и Краснодар (Южный регион), Екатеринбург (Урал) и Новосибирск (Сибирь).
По мнению Николая Дицмана, Россия по степени централизации очень похожа на Австралию. Объем складов на душу населения в этой стране достигает 3-4 кв. м, что выше европейских норм. "Хотя по уровню экономического развития мы пока отстаем от той же Австралии, потенциальных складских центров у нас больше,— рассказывает Николай Дицман,— ведь расстояния между городами большие, и крупной компании для оптимальной логистики нужно иметь кроме центрального склада в Москве или Петербурге три-четыре региональных (Самара, Ростов, Екатеринбург) и пять-семь локальных (Краснодар, Омск и т. д.). В той же Сибири расстояния между городами достаточно большие, а возить фурами за 800 км невыгодно".
Петр Зарицкий замечает, что стоит разделить города, у которых достаточно большая собственная емкость потребления, и хабы — города, служащие в основном перевалочными пунктами. "В частности, в отличие от той же Казани в Новосибирске ритейл не сильно развит, но при этом город покрывает всю территорию Сибири",— приводит он пример. "Вопрос состоит не в том, перенасыщен ли тот или иной рынок, а в том, рассматривают ли компании этот регион с точки зрения эффективности затрат и развития своих каналов поставок в этот город",— добавляет Роберт Обри.
Основные логистические центры сосредоточатся в крупных городах, которые расположены вдоль транспортного коридора Европа—Азия, говорит Анна Верещагина. По ее мнению, стратегический интерес для складских девелоперов представляют также развивающиеся рынки Украины и Казахстана.
