 В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое равномерное развитие, оставаясь одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Общий объем качественных офисных площадей, введенных в прошлом году, на 780 тыс. кв. м превысил показатели 2006 года, однако так и не покрыл всевозрастающего спроса на недвижимость данного сегмента. Активное освоение новых площадок, в том числе и тех, что находились за пределами МКАД, позволило аналитикам говорить о закреплении тенденции децентрализации, которую подстегнуло решение московского правительства запретить строительство офисных помещений внутри Садового кольца.
По предварительным данным, общий объем качественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в московском регионе в 2007 году, составил 1,5 млн кв. м. «Это примерно на 780 тыс. кв. м больше аналогичного показателя 2006 года», - заверил вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.
По его словам, доля офисных помещений класса «А» в общем объеме введенных качественных площадей составила 60%, а в целом на класс «В» пришлось 40%. При этом, по данным компании Praedium, общий объем качественных офисных помещений, размещенных в столице и ее ближайших окрестностях, в прошедшем году преодолел планку в 7 млн кв. м.
Объем качественного офисного пространства в московском регионе  Источник Praedium
Самым крупным объектом, введенным в 2007 году, можно назвать «Северную Башню» в рамках ММДЦ «Москва-Сити», арендуемая офисная площадь которой составила 48,7 тыс. кв. м. Однако прорывом года эксперты, опрошенные RealEstate.ru, назвали «Химки Бизнес-Парк» - 23 тыс кв. м первой очереди бизнес-центра класса «А» за пределами Московской автомобильной кольцевой дороги (МКАД). «Химки Бизнес-Парк» является знаковым объектом, так как в нем воплотились основные тенденции последних лет. Во-первых, это децентрализация рынка офисной недвижимости, ведь объект расположен на Ленинградском шоссе в подмосковном г. Химки. Во-вторых, это укрупнение объектов и их многофазность: общая площадь объекта составит 130 тыс. кв. м, которые будут реализованы в несколько очередей», - уточнил М. Гец из компании Blackwood.
Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 г.
Здание
Класс здания
Арендуемая офисная площадь, кв. м
Башня на Набережной, Блок С
A
10 8000
Северная Башня, Блоки 19-2, 19-3
A
48 715
Ситидел*
A
42 550
Серебряный город*
A
41 420
Новоспасский двор, 2-я очередь
B
37 700
Кутузов Тауэр
B
29 530
Газойл Плаза
B
24 695
Авилон Плаза*
B
22 980
Легион, 2-я очередь*
A
22 495
Соколиная гора
B
20 825
Лотте
A
20 710
Бизнес-парк «Химки», I очередь
A
19 985
Конкорд
A
19 430
Четыре ветра*
А
17 500
Аквамарин, II очередь
A
11 030
* – планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2007 года
Источник Colliers International
Как показала практика, расположение за пределами Садового кольца уже не пугает потенциальных арендаторов, которые с интересом рассматривают для себя подобные варианты. В частности, по словам регионального директора по офисной недвижимости Colliers International Пола Блэкмана, первая очередь данного бизнес-парка была полностью сдана в аренду. «В числе арендаторов – автомобильная компания «Форд Мотор Компании», компания DHL, одно из подразделений IKEA – «ИКЕА Проперти», строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство автомобильной компании Renault», - подытожил он.
Участники рынка уверены, что это только начало. В свете отказа московского правительства от дальнейшего строительства офисных зданий в Центральном административном округе (ЦАО) столицы, возможные последствия которого целый год обсуждали девелоперы и аналитики, децентрализация офисов пойдет гораздо стремительнее. А некоторые эксперты даже спрогнозировали, что в ближайшие несколько лет лишь 24% офисов останется в центре Москвы. «Еще одним новым бизнес – кластером могут стать и аэропорты», - добавила руководитель группы аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова.
Впрочем предвидя возможные будущие трудности с поиском площадей в определенных районах столицы, многие арендаторы в 2007 году попытались запастись офисными площадями в бизнес-центрах, пришедшихся им по вкусу. «На рынке появилась такая тенденция: арендаторы берут помещения, превышающие по размеру их потребности, тем самым стараясь обезопасить себя от расходов при переезде в случае расширения. Впоследствии неиспользуемые площади они сдают в субаренду», - прокомментировал П. Блэкман из Colliers International.
Что касается 2008 года, то девелоперы обещают порадовать арендаторов и покупателей офисной недвижимости новыми квадратными метрами. «На будущий год заявлено к вводу порядка 1,7-1,8 млн кв. м качественных офисных площадей», - сообщил М. Гец из компании Blackwood.
Кроме того, в текущем году были анонсировано несколько весьма крупных проектов класса «А» на более отдаленную перспективу. «В их числе Бизнес-центр «Двинцев» площадью 57,8 тыс. кв. м от MRGroup, Парк Хуамин площадью 200 тыс. кв.м от CNPC и компании «Великая стена» и Башня «Россия» от «СТ Тауэрс», общая площадь которой составит 520,8 тыс. кв.м», - рассказал руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.
Наиболее значимые объекты, планируемые к вводу в 2008 году
Здание
Класс здания
Арендуемая офисная площадь, кв. м
Комплекс «Федерация», Башня «Запад»
A
80 800
Метрополис
A
80 165
Градекс
A
76 050
Домников
A
60 000
Бизнес-парк «Южный порт»
B
55 000
Офисный комплекс на улице Двинцев
A
47 070
Капитал Сити, I очередь
A
28 990
Буревестник
B
28 765
Военторг
A
26 980
Авиатор
B
21 080
Бизнес-парк «Химки», II очередь
A
20 010
Источник Colliers International
Правда, в течение года эти цифры вполне могут быть скорректированы: вопрос задержки сроков сдачи офисных помещений в эксплуатацию по-прежнему актуален для данного сегмента коммерческой недвижимости. Действительно, ведь и в 2007 году были перенесены сроки ввода целого ряда объектов: многофункционального комплекса «Капитал Сити», Башни «Южной», многофункционального центра «Военторг», многофункционального комплекса «Четыре ветра». По словам директора департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, обычно прогнозируемый объем ввода корректируются на 10-12% от заявленного к концу года.
Правда, как показала практика, спрос на офисные площади, даже в тех объектах, сдача которых задерживается, все равно превышал предложение, и сложившаяся ситуация вряд ли изменится в течение ближайших лет. Наиболее интересные помещения разбираются на самых ранних стадиях девелопмента объекта. Так, в 2007 году среди основных сделок по аренде и продаже офисных площадей можно выделить следующие:
Основные сделки 2007 года
Аренда
Объект
Арендатор
Площадь, кв.м.
Офисный центр «Белая площадь» около Белорусского вокзала общей площадью 74 000 кв.м.
PricewaterhouseCoopers
32 500
Офисный центр «Метрополис»
Procter&Gamble
18 000
Северная Башня
Транстелеком
15 242
Башня на Набережной, блок С
«Ренессанс Капитал»
13 950
Офисный центр «Профико»
СТС
12 000
Серебряный Город
СУЭК
10 050
Луч
Fesco
8 000
Северная Башня
General Motors
5 612
Покровский Двор
Sminex
5 580
Купля-продажа
Объект
Покупатель
Продавец
Два этажа БЦ «Башня 2000» в Москва-Сити
«Стройгазкомплект», дочерняя компания «Газпрома»
ООО «Манежная площадь»
133 000 кв.м. в стоящемся комплексе «Mirax Plaza»
ОАО «Газпром»
Mirax Group
Источник Praedium
Что же касается арендных ставок и стоимости предложения квадратного метра, то первые находились в пределах 730-1400 долл. за 1 кв. м в год для класса «А» и 450-1070 долл./кв. м/год для класса «В». «В 2007 году рост ставок составил 19% для класса «А» и 17-18% для класса «В». В 2008 году темпы повышения ставок, по нашим прогнозам, будут ниже – в районе 10-14% в год», - уверен М. Гец.
Также в 2007 году росли и цены продаж. В частности, по итогам I полугодия, верхняя планка предложения 1 кв. м класса «А» доходила лишь до 7,7 тыс. долл., в то время как во II полугодии она поднялась до 10 тыс. долл. А вот максимальная стоимость «квадрата» в классе «В» выросла незначительно: с 6,5 тыс. долл. в I полугодии до 7 тыс. долл. во втором, и вряд ли тенденция к повышению будет переломлена в новом году.
Юлия ВАСИЛЕНКО
Источник: http://www.realestate.ru |
