Ограничение офисного строительства в центре столицы и, как следствие, застройка территорий за чертой Третьего транспортного кольца и МКАД, а также реорганизация бывших промышленных зон – вот главные тенденции первого полугодия 2008 года в сегменте офисной недвижимости московского региона. Несмотря на ввод большого количества офисных площадей и увеличение доли свободных, площадок, рост арендных ставок продолжился и составил порядка 10% по сравнению с началом года. Эксперты уверены, что это еще не предел.
Темпы ввода в эксплуатацию офисных площадей в Москве в первом полугодии 2008 года были выше, чем в аналогичный период 2007 года, что сохранило за офисной недвижимостью статус одного из самых быстрорастущих сегментов в коммерческой недвижимости. Однако у экспертов разные данные по поводу конкретного прироста рынка качественных офисных помещений. Так, по словам руководителя отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Ирины Флоровой, в течение первого полугодия 2008 года в Москве было выведено более 700 тыс. кв. м площадей, из них помещения класса А составили 88 тыс. кв. м. По данным управляющего директора Praedium Рубена Алчуджяна, на конец отчетного периода в эксплуатацию было введено 570 тыс. кв. м качественных офисных помещений. Однако даже этот показатель на 7% превышает данные двух первых кварталов 2007 года.
Главная причина увеличения роста офисных площадей, как отметили все эксперты, ввод в эксплуатацию большого количества крупных объектов в конце 2007 – начале 2008 годов. При этом в связи с ограничением строительства крупных офисных объектов в Центральном административном округе Москвы наметилась тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости и активной экспансии в периферийные округа и ближайшее Подмосковье, особенно вдоль границы МКАД, в зонах пересечения с крупными транспортными магистралями.
Самым крупным офисным центром, введенным в первом полугодии 2008 года, стал Citydel Business Center – бизнес-центр класса А на улице Земляной Вал,11/19, общей площадью 64,6 тыс. кв. м.
Наиболее значимые объекты, введенные в первом полугодии 2008 года:
№ Объект Адрес Класс Общая площадь, кв.м Офисная площадь, кв.м
1 Citydel Business Center Земляной Вал ул., 11/19 A 64 621 58 000
2 Riga Land (1 фаза) Новорижское ш. В+ 60 000 38 000
3 Бизнес-центр на Смольной Смольная ул. ,14 В 21 000 15 000
4 Многофункциональный комплекс Баркли-Плаза, Пречистенская наб., 17/19 A 23 920 2 800
5 Berezovaya alleya М. Ботанический сад В+ 20 038 17 321
По данным опрошенных RealEstate.ru аналитиков, за год на офисный рынок московского региона поступит от 1,5 до 1,7 млн кв.м качественных площадей. Из них помещения класса А могут составить около 300 тыс. кв. м. При этом сроки ввода ряда объектов могут быть перенесены на следующий год. «В частности, уже сейчас задержана сдача таких объектов как Metropolis, Principal Plaza и Brent City Business Park», - рассказал Р. Алчуджян Praedium.
В первом полугодии этого года было анонсировано несколько крупных проектов, которые будут выведены в долгосрочной перспективе. Как рассказал генеральный директор компании Smart property Константин Королев, Capital Partners планирует в течение 5 лет ввести более 1,5 млн кв. м площадей. В их числе бизнес-центр «Фили-1» площадью 180 тыс. кв. м и «Фили-2» площадью 300-400 тыс. кв. м. Корпорация «Главстрой» планирует построить офисно-жилой комплекс площадью 400 тыс. кв. м на пересечении Боровского шоссе и МКАД. В Красногорске планируется возведение международного делового центра общей площадью порядка 1,5 млн кв. м. Компании Coalco и «Аптек девелопмент» объявили о совместном строительстве бизнес-центра площадью порядка 360 кв. м на бывшей территории металлообрабатывающего завода. На пересечении МКАД и Калужского шоссе на месте строительного рынка «Мельница» планируется возвести крупный многофункциональный комплекс, включающий порядка 4 млн кв. м недвижимости. «ДС-Девелопмент» планирует возвести многофункциональный комплекс «Донской» на 5-м Донском проезде, а так же комплекс в районе Строгино общей площадью около 650 тыс. кв. м. Рядом с заводом «Москвич» на участке в 75 га ГК «Метрополь Девелопмент» планирует создать бизнес-парк площадью 400 тыс. кв. м. К участию в проекте может и присоединиться и компания MIRAX GROUP, которая планирует приобрести около 50% бизнес-парка. Помимо этого данная компания, по словам К. Королева из Smart property, осенью текущего года запустит нескольких офисных объектов на базе бывшего завода «Мосдизайнмаш». «Подобное стремление к масштабной застройке приведет к окончательному коллапсу транспортной системы столицы. Я считаю, что необходимо активно развивать города-спутники, расширять их подъездную инфраструктуру и планировать территории по принципу «все в одном», минимизируя тем самым внешний трафик», - отметил эксперт.
Большой объем ввода новых офисных объектов позитивно сказался на количестве вакантных площадей. Уровень свободных площадей на середину 2008 года в Москве составил 5-6%, что почти в 2 раза превысило показатели первого полугодия прошлого года. При этом доля свободных площадей класса А на рынке составила порядка 8%, а для офисов класса В – порядка 6%. Однако, несмотря на увеличение количества свободных офисных пространств, по мнению Р. Алчуджяна из компании Praedium, данные показатели «не привели к насыщению рынка и спрос на качественные площади продолжит расти». Главным доказательством этого служит тот факт, что наиболее интересные и качественные офисные помещения разбираются арендаторами быстрее всего, уже на стадии строительства. Так, в первом полугодие 2008 года были заключены следующие сделки по аренде.
Наиболее крупные сделки по аренде офисных помещений в первом полугодии 2008:
Объект Адрес Класс Якорные арендаторы Арендуемая офисная площадь, кв.м
Бизнес-центр «Буревестник» 3-я Рыбинская ул. А Bayer 10 000
Бизнес-центр
«Kutuzoff Tower» Ивана Франко ул., 10 а А Рольф 10 000
Бизнес-центр
«Газойл Плаза» Наметкина ул., 12а В Новатэк 7 000
Бизнес-центр
«Военторг» Воздвиженка ул., 10 А Тройка Диалог 5 000
Бизнес-центр
«Башня Федерация» ММДЦ «Москва-Сити» А «Анда Финанс» 4 500
Таблица составлена RealEstate.ru на основании данных, предоставленных компаниями CB Richard Ellis, Praedium и «Новое качество».
Наиболее значимые сделки купли-продажи офисных площадей первого полугодия 2008 года:
Объект Адрес Класс Продавец Покупатель Общая Площадь, кв.м
Бизнес-центр «Серебряный город» Серебряническая наб., 27 А Компания «Делин девелопмент» Британский фонд RP Capital Group 60 000
Бизнес-центр Mirax Plaza Кутузовский пр-т А Корпорация MIRAX GROUP Промсвязьбанк 15 000
Источник: Praedium
В связи с крайне ограниченным предложением офисных площадей в центре города и запретом на новое офисное строительство рост арендных ставок был наиболее заметен в бизнес-центрах класса А, расположенных в пределах Садового кольца. По сравнению с началом года ставки аренды в помещениях данной категории повысились до 12% и составили, по разным данным, от 1200 до 1700 долл. за кв. м в год. «Некоторые объекты сдавались и по цене в 1500 – 2000 долл. за кв.м в год», - отметил Р. Алчуджян из Praedium.
Что касается объектов класса В и В+, то на конец второго квартала по сравнению с началом 2008 года средняя ставка аренды в них увеличилась на 10% и составила от 850 долл. до 950 долл. за кв. м в год.
Цены на продажи офисных помещений демонстрировали ту же динамику: на конец первого полугодия 2008 года средние цены повысились на 10-12% по сравнению с началом года и составили по помещениям класса А 8 – 12 тыс. долл. за кв.м, по объектам класса В и В+ 4 – 8 тыс. долл. за кв.м.
По прогнозам компании Praedium, до конца года можно ожидать повышение стоимости аренды офисных помещений класса В и В+ до 30%. Наиболее перспективной зоной для строительства офисов в московском регионе, по мнению опрошенных RealEstate.ru аналитиков, будут территории за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД. Среди конкретных районов самыми привлекательными с точки зрения развития офисных кластеров экспертами назвали Северный административный округ (САО), в частности территории вдоль таких магистралей, как Ярославское, Дмитровское и Алтуфьевское шоссе, а также зону Большого Сити.
