В настоящее время объем рынка крупноформатных торговых центров исчисляется миллионами квадратных метров. А совокупная площадь микрорайонных торговых центров в столице не превышает 0,5 млн кв. м. В то же время потребность в небольших ТЦ очень высока. Спрос обеспечивают многочисленные небольшие компании, часть из которых принадлежит предпринимателям без образования юридического лица. Такие компании не всегда имеют возможность арендовать помещение в большом ТЦ, поскольку его владельцы зачастую предпочитают иметь дело с сетевыми операторами, занимающими значительные площади.
Поэтому небольшие компании обращают свое внимание на микрорайонные торговые центры площадью до 5000 кв. м, где можно арендовать павильон площадью 30-50 кв. м. Так как емкость рынка микрорайонных торговых центров значительно превышает спрос, то девелоперы готовы удовлетворить эту потребность. Около 90% микрорайонных ТЦ строятся "с нуля", и лишь порядка 10% появляется в ходе реконструкции существующих зданий. Объем инвестиций в строительство микрорайонного центра площадью 5000 тыс. кв. м составляет до $15 млн, или $3000 на 1 км. м. Окупаются эти инвестиции около 7 лет. Это меньше срока окупаемости крупноформатных ТЦ, который в среднем составляет 7-11 лет.
Быстрая окупаемость микрорайонных ТЦ обеспечена высоким спросом на помещения и ставками аренды. Так, если в крупноформатном ТЦ усредненная арендная ставка составляет около $1000-1500 за 1 кв. м в год, то в микрорайонном ТЦ ставки достигают $2000-3000 за 1 кв. м в год. Как правильно, в микрорайонном ТЦ якорным арендатором является сетевой продуктовый оператор, а остальные помещения сдаются в аренду небольшим компаниям.
По оценкам компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на микрорайон с населением 15 000 - 20 000 человек должен приходиться один микрорайонный ТЦ площадью 5 000 кв. м. Интерес к строительству таких центров есть у девелоперских структур, а также у дочерних строительных организаций крупных ритейлеров, таких как Х5 и "Патерсон". Естественно, якорным арендатором в таком случае будет выступать сетевой магазин этих операторов.
Микрорайонные торговые центры обладают для инвесторов и арендаторов целым рядом преимуществ. Так, в связи с дефицитом площадок под застройку в Москве найти небольшой надел земли для строительства микрорайонного ТЦ легче, чем для возведения большого объекта. Кроме того, в небольшом ТЦ не требуется обустройства солидного паркинга, так как значительная часть покупателей будет посещать этот центр без машины – ввиду его расположения рядом с домом. Потребность в микрорайонных ТЦ обеспечивают не только существующие жилые районы, но и многочисленные новые кварталы жилой застройки в Москве и городах-спутниках. Наконец, объем инвестиций в строительство микрорайонного ТЦ меньше, а сроки окупаемости – короче.
Что касается конкуренции между микрорайонными ТЦ и их крупноформатными собратьями, то едва ли она будет острой. Ведь арендаторы в двух категориях торговых центров разные и не являются прямыми конкурентами. Так, в крупноформатных торговых центрах площади арендуют брендовые и сетевые магазины, продающие дорогую одежду известных марок, дорогие сигары, подарки или предметы интерьера. Напротив, арендаторами микрорайонных ТЦ скорее выступают магазины, товары которых находятся в другой ценовой категории. Скорее микрорайонные и крупноформатные центры удачно дополняют друг друга.
Для девелоперов строительство мирокрайонных ТЦ является новым трендом и еще одним направлением бизнеса. В компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» прогнозируют, что в ближайшие годы объем инвестиций в этот рынок составит сотни миллионов долларов со стороны девелоперов и крупных сетевых компаний. Что касается арендаторов, что со временем такие торговые центры станут для них предпочтительнее аренды одинокого помещения в каком-либо здании. Дело в том, что для таких арендаторов важен эффект синергии, который обеспечивают микрорайонные ТЦ. Ведь потенциальный покупатель скорее пойдет не в отдельно стоящий магазин, а туда, где магазинов много.
Тенденция строительства микрорайонных центров также отвечает концепции магазинов шаговой доступности, которая была озвучена и поддерживается городскими властями. Идея состоит в том, что наличие в микрорайоне торгового центра, где можно купить все необходимое, делает жизнь в районе более комфортной. Это также отвечает тенденции социально-ориентированного девелопмента, когда компания делает акцент не просто на строительстве жилья, но также возводит необходимые объекты инфраструктуры, в том числе и торговые. Поэтому в ближайшее время интерес к строительству микрорайонных ТЦ и потребность в них будут возрастать.
«Развитие подобных торговых объектов микрорайонного формата позволит девелоперам не только освоить еще одну важную нишу, но и реально сделать жизнь наших сограждан комфортнее действительно на уровне шаговой доступности», - резюмирует Максим Брусов, Директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
