Сегодня фраза «сокращение издержек» по праву могла бы занять второе место по популярности после слова «кризис». В сложившейся ситуации каждая компания старается минимизировать расходы. Станет ли кризис началом «звездного часа» для офисов класса С?
В условиях глобального финансового кризиса большинство компаний отказываются от лишних расходов. В частности, многие организации заявили о сокращении персонала. Какие еще шаги могут предпринять компании, чтобы минимизировать расходы и выжить в столь непростых финансовых условиях? Ответ напрашивается сам собой: переехать. А именно: сменить высококлассный бизнес-центр на «скромный» класс С. Такой переезд, казалось бы, отличный способ «урезать» лишние расходы. Однако, как уверяют аналитики, «великого переселения» не предвидится. Слишком уж фантастично все выглядит: компании в попытках сохранить свои средства меняют офисные пространства со всем и удобствам и на офисы, в которых зачастую не предусмотрена даже система кондиционирования. Таким образом, о перераспределении спроса в пользу офисов класса С говорить пока рано.
Смутное время В условиях нестабильной экономической ситуации спрос на офисные помещения классов А и В сохраняется. Однако все больший интерес у арендаторов вызывают качественные помещения в бизнесцентрах классов В+ и В. «В условиях развивающегося кризиса многие компании сегодня терпят убытки и поэтому не готовы платить высокие ставки аренды. Таким образом, можно уверенно говорить о возросшем спросе на помещения классов В+ и В», — рассказывает Денис Трущенко, директор по развитию Bluestone Group.
В условиях кризиса скорее всего спрос на офисные помещения класса С останется на прежнем уровне. На сегодняшний день офисы класса С составляют 25—30% от общего объема сдаваемых площадей. Большинство из них представляют собой здания бывших НИИ и административные помещения, адаптированные под офисную деятельность. «Величина арендных ставок на подобные помещения соизмерима с величиной арендной ставки на офисы более высокого класса В–, а иногда и на офисы класса В+, а отделка помещений, уровень сервиса, технические характеристики оставляют желать лучшего. В настоящее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью до 250 кв. м, расположенные в Центральном административном округе между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, класс которых соответствует классам В+, В или В–», — рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость«.
В III квартале 2008 года средняя арендная ставка на офисные помещения в зданиях класса С составила $680/кв. м в год. Разброс ставок на такие помещения очень велик — $300—1200/кв. м в год (в зависимости от местоположения и состояния помещения). По словам г-на Бушина, с некоторым опозданием волна общего роста цен на недвижимость достигла менее качественных площадей ввиду повышения платежеспособности их арендаторов. В настоящее время девелоперы в Московском регионе предпочитают не осуществлять строительство зданий класса С, поскольку возведение некачественных объектов на дорогостоящей земле является экономически неэффективным.
Зато такие объекты выгодно реконструировать. «В течение прошлого, а также в начале текущего года наблюдался довольно высокий инвестиционный спрос на офисные объекты класса С. Подобные здания выгодно реконструировать в бизнес-центры класса В. Причем, учитывая отсутствие нового строительства в этом классе и активную реконструкцию существующих зданий, офисы класса С уже можно отнести к „невосполняемым ресурсам“. Естественно, сегодня инвестиционный спрос на офисы класса С упал», — говорит Андрей Двойных, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG.
На российском рынке «имиджевой» составляющей всегда уделялось повышенное внимание. Переезд в офисное помещение более низкого класса мог негативно сказаться на репутации компании. Однако, по мнению некоторых экспертов, сейчас участились случаи, когда крупные компании ставят финансовую экономию выше имиджа и репутации.
Массовое переселение? Мнения опрошенных нами экспертов разделились в вопросе о том, стали ли офисы класса С более востребованными среди арендаторов. Одни участники рынка говорят, что на сегодняшний день «переезд» в помещения класса С уже можно назвать массовым явлением, другие утверждают, что поменять бизнесцентр класса А или В на офис класса С решатся немногие компании.
«В условиях кризиса спрос на офисные помещения класса С увеличился. Тем более если объект имеет хорошую транспортную доступность, то арендаторы даже готовы самостоятельно проводить в нем ремонтные работы, — рассказывает Людмила Бочарова, руководитель отдела аренды «Экоофис». — Мы занимаемся проектами бизнес-центров класса В и С. Среди объектов, относящихся к классу С, можно выделить два офисно-складских комплекса «Перово Поле» и "Медведково«.
С этим согласен и Андрей Двойных: «Из-за финансового кризиса некоторые компании вынуждены будут сокращать расходы путем уменьшения арендованных площадей, переезда в более удаленные от центра помещения или „снижением“ класса офиса до более дешевого С». По мнению Андрея Славецкого, генерального директора ООО «Альтиус Фасилити Менеджмент», в настоящее время интерес потенциальных арендаторов к офисным центрам класса С увеличивается. «Спрос на эту категорию стабилен и имеет тенденцию к росту, что обусловлено отказом компаний от аренды в более дорогих помещениях и смещением интереса к более низким арендным ставкам класса С. Объекты, распложенные в Центральном, Южном, Восточном и Западном и Северо-западном административных округах, сегодня „загружены“ на 96—98%. Можно говорить о том, что тенденция отказа компаний от аренды дорогостоящих офисов наметилась. По нашим прогнозам, падение спроса на офисные помещения класса А составит 40%, класса В — 20%», — рассказывает г-н Славецкий.
Однако другие эксперты считают, что «великого переселения» из бизнесцентров высокого класса в офисы класса С все же не произойдет. «В условиях кризиса офисы класса С однозначно не станут более востребованными среди арендаторов. Потому что те офисы, которые относятся к классу С, не отвечают требованиям современного офисного пространства. Это узкие площади, в которых есть проблемы как с кондиционированием, так и с инженерией. Компании, которые сделали шаг для того, чтобы уйти из класса С в класс В, вряд ли туда вернутся даже в условиях финансового кризиса», — считает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Jones Lang La Salle.
Так же считает Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group: "Как бы ни складывались обстоятельства на рынке, спрос на качественные офисные помещения классов А и В сохранится. Крупные российские корпорации, которые являются основными арендаторами этих площадей, в наименьшей степени страдают от кризиса на финансовом рынке и по-прежнему продолжают расти«.
Одной из причин, по которым компании отказываются от переезда в офисные помещения класса С, является «имиджевая» составляющая. "По нашим оценкам продолжит развиваться дифференциация отделов внутри компаний, — рассказывает Андрей Славецкий. — Топ-менеджмент и подразделения, напрямую работающие с клиентами, очевидно, оставят за собой офисы более высокого класса, тогда как бэк-офисы, бухгалтерия, call-центры и т. д. скорее всего будут перемещены на более дешевые площади. Подобная политика при оптимизации расходов практиковалась и ранее, однако сейчас она приобретает более массовый характер«.
Туманные перспективы «Все последствия финансового кризиса пока не видны. Они начнут проявляться скорее в IV квартале 2008 года. Но можно говорить об одном: качественные офисы в хорошо расположенных бизнесцентрах наверняка будут пользоваться спросом. Однако стоит оговориться, что сейчас не ясно, как обернется кризис для экономики России и рынка недвижимости в частности», — рассказывает Андрей Двойных. По прогнозам, доля вакантных площадей в период кризиса может увеличиться как в классе А, так и в классе В. Тем не менее это не означает, что офисные помещения класса С станут объектами высокого спроса.
Вероятно, в скором времени также произойдет увеличение количества площадей, сдаваемых в субаренду. Многие компании в условиях кризиса предпочтут отказаться от планов по расширению. Другие же компании будут сдавать излишки офисных площадей в субаренду с целью получения дополнительной прибыли.
Несомненно, кризис вносит свои коррективы, заставляя многих представителей бизнеса искать пути для оптимизации расходов. Вполне возможно, что многие компании сочтут для себя необходимым переехать из дорогостоящего офиса в менее «затратное» место, но вероятность того, что это будет скачок из класса А или В+ в офис класса С, очень мала. Тем не менее компании, «предпочитающие» офисы класса С в условиях строгой экономии, на рынке есть. По словам Дениса Трущенко, «освобождение» более дорогостоящих офисов уже началось. Участились случаи, когда компании, занимающие здание целиком, полностью освобождают офисный центр.
По мнению Людмилы Бочаровой, «звездный час» офисов класса С может наступить только в том случае, если российская экономика создаст благоприятные условия для развития малого бизнеса — арендатора офисов класса С номер один.
