В настоящее время в столице объем рынка крупноформатных торговых центров исчисляется миллионами квадратных метров, а совокупная площадь микрорайонных не превышает 500 тыс. кв. м. В то же время потребность в небольших по площади объектах очень высока. Спрос обеспечивают многочисленные мелкие и средние компании, часть из которых принадлежит предпринимателям без образования юридического лица. Такие фирмы не всегда имеют возможность арендовать помещение в большом ТЦ, поскольку его владельцы зачастую предпочитают иметь дело с сетевыми операторами, занимающими значительные площади.
В связи с этим небольшие компании обращают внимание на микрорайонные торговые центры площадью до 5 тыс. кв. м, где можно арендовать павильон в 30—50 кв. м. Так как емкость рынка в этом сегменте значительно превышает спрос, то девелоперы готовы удовлетворить эту потребность. Около 90 % микрорайонных ТЦ строят с нуля, и лишь порядка 10 % появляется в ходе реконструкции существующих зданий. Объем инвестиций в сооружение объекта площадью 5 тыс. кв. м составляет до 15 млн долл., или 3 тыс. долл. на 1 кв. м. Окупаются подобные инвестиции в течение примерно семи лет. Это меньше, чем в сегменте крупноформатных ТЦ, где срок возврата вложенных средств варьируется в пределах 7—11 лет.
Высокая доходность микрорайонных объектов обеспечена высоким спросом на помещения и ставками аренды. Так, если в крупноформатном ТЦ 1 кв. м в среднем обходится в 1—1,5 тыс. долл. в год, то арендаторы небольших торговых центров платят и 2 тыс., и 3 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Как правило, в ТЦ формата «микро» (от слова микрорайон) якорным арендатором является сетевой продуктовый оператор, а остальные площади сдают в аренду небольшим фирмам.
По оценкам компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», на микрорайон с населением 15—20 тыс. человек должен приходиться один ТЦ площадью 5 тыс. кв. м. Интерес к возведению таких центров замечен у девелоперских структур, а также у дочерних строительных организаций крупных ретейлеров, таких как Х5 и «Паттерсон». Естественно, якорным арендатором в таком случае будет выступать сетевой магазин этих операторов.
Сооружение торговых центров районного формата предпочтительно по целому ряду причин. Так, в Москве в связи с дефицитом площадок под застройку найти небольшой надел земли для сооружения микрорайонного ТЦ легче, чем для возведения крупного объекта. Кроме того, небольшой торговый центр не требует обустройства солидного паркинга, так как значительная часть покупателей живет поблизости. Потребность в микрорайонных ТЦ обеспечивают не только существующие жилые массивы, но и многочисленные новые кварталы в Москве и городах-спутниках.
Что касается конкуренции между микрорайонными и крупноформатными ТЦ, то едва ли она будет острой. Ведь арендаторы в двух категориях торговых центров разные и не являются прямыми конкурентами.
Так, в крупноформатных ТЦ арендуют площади брендовые и сетевые магазины, которые продают одежду известных марок, дорогие сигары, подарки или предметы интерьера. А арендаторами микрорайонных ТЦ выступают магазины, торгующие товарами другой ценовой категории. В этой связи можно сказать, что микрорайонные и крупноформатные торговые центры удачно дополняют друг друга.
Для девелоперов строительство микрорайонных ТЦ является новым трендом и еще одним направлением бизнеса. В компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» прогнозируют, что в ближайшие годы объем инвестиций в этот рынок составит сотни миллионов долларов. Что касается арендаторов, то со временем для них будет выгоднее снимать не изолированное помещение в каком-либо здании, а площадь в небольшом торговом центре. Дело в том, что для таких арендаторов важен эффект синергии, который обеспечивают микрорайонные ТЦ, ведь потенциальный покупатель скорее пойдет не в отдельно стоящий магазин, а туда, где их несколько.
Тенденция строительства небольших торговых центров также отвечает концепции создания магазинов шаговой доступности, которая была озвучена и поддерживается городскими властями. Идея состоит в том, что наличие возле дома ТЦ, где можно купить все что нужно, делает жизнь в районе более комфортной. Это также отвечает тенденции социально-ориентированного девелопмента, когда компания возводит не только жилье, но и необходимые объекты инфраструктуры, в том числе торговые. Поэтому в ближайшее время интерес к строительству микрорайонных ТЦ и потребность в них будут возрастать. «Развитие подобных торговых объектов позволит девелоперам не только освоить еще одну важную нишу, но и реально сделать жизнь наших сограждан комфортнее», — резюмирует Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ- Коммерческая недвижимость».
